El Mercurio Legal
La Hipoteca con cláusula de garantía general ha sido tradicionalmente materia de discusiones jurídicas, toda vez que se ha estimado por algunos destacados civilistas que ésta carecería de objeto determinado, o de no estar acorde con el carácter accesorio de la garantía hipotecaria, como también de entrabar la libre disposición de los bienes del deudor, aun cuando éste haya pagado la obligación principal.
También desde la óptica de los derechos de los consumidores, en la práctica puede imponerse esta modalidad cuando se ofrecen productos bancarios en un “paquete”, cuenta corriente, línea de sobregiro, tarjetas de créditos, etcétera, todo respaldado con una hipoteca de garantía general sobre algún bien inmueble del cliente.
Por todo lo anterior, resulta especialmente interesante y valorable un fallo de la Excma. Corte Suprema de 8 de mayo de 2017, Rol N° 79.030-2016, que nos ha llevado al tema de la prescripción de una Hipoteca de garantía general, modalidad que como decíamos, es una caución de amplia aplicación, principalmente por parte de los bancos comerciales.
El caso en síntesis trata de un deudor que contrató un mutuo hipotecario el año 2005, el cual se caucionó con primera hipoteca específica y segunda de garantía general, para garantizar obligaciones a futuro del constituyente de la garantía. Este constituyente no contrajo obligación alguna con el banco con posterioridad al año 2005; Si bien el crédito era a 20 años, al cabo de 2 años no pudo continuar sirviendo la deuda.
En el juicio, el deudor demandó declaración de prescripción de obligaciones, acciones y/o derechos, alzamiento y cancelación de la hipoteca de garantía general por prescripción alegando el transcurso de 10 años desde su constitución, sin contraerse en ese plazo crédito ni obligación alguna para con el banco.
El fallo de primera instancia acogió solo la declaración con relación a la primera hipoteca específica rechazando lo demás, sentencia que la Corte de Apelaciones confirmó.
Por su parte, en la sentencia en comento, declara el sentenciador que nuestra jurisprudencia ha reconocido la validez de la hipoteca otorgada en garantía de obligaciones futuras y por cantidades no determinadas. Pero ello no implica que deba mantenerse eternamente en el tiempo. Por el contrario, la sentencia citando al distinguido Profesor René Abeliuk, expone que el plazo de caducidad de 10 años sería el aplicable a una condición. En efecto, el Profesor Abeliuk al comentar en su época las leyes que redujeron los plazos de prescripción expresaba que “nos inclinamos por reconocer que ninguna condición que dure más de diez años en cumplirse, salvo que sea la muerte de una persona en los casos que ella es condición, puede aún considerarse pendiente”.
En mérito a lo anterior, la sentencia en comento, establece que se acoge el recurso de casación, revocando parcialmente el fallo de primera y segunda instancia, toda vez que se acreditó que no tuvieron lugar obligaciones futuras posteriores al contrato de mutuo de 2005, obligando al banco a alzar y cancelar la hipoteca de garantía general y la prohibición correspondiente.
Vale la pena dejar constancia que el alzamiento de gravámenes ha sido considerado en la ley N° 20.855 del año 2015 —que modifica la ley N° 19.496 (SERNAC Financiero) y la ley 20.190, en lo relativo a las Prendas sin Desplazamientos— contemplando que, en caso de créditos caucionados con hipoteca general, una vez pagadas íntegramente las deudas garantizadas, el proveedor del crédito debe informar por escrito al deudor tal pago, y el deudor podrá requerir el alzamiento de la referida hipoteca de garantía general. Si no existieren obligaciones pendientes para con el proveedor caucionadas con este tipo de hipoteca, el deudor no estará obligado a mantener en favor de éste la vigencia de una hipoteca.
Finalmente, podríamos agregar la conveniencia de extender esta obligación de alzamiento de la garantía general, para cualquier tipo de crédito que la incluya, y no solo de aquellos servicios pactados por contratos de adhesión del sector financiero.
